國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的“2015年1-4月份全國房地產開發(fā)和銷售情況”顯示，受“330”樓市新政的影響，樓市回暖的趨勢已初現(xiàn)端倪。

展望未來，5月央行再度降息更有利于樓市整體持續(xù)復蘇。專家普遍認為，由于降息直接降低了購房成本，將一定程度上促使購房需求，特別是改善性購房需求持續(xù)入市。這將有助于進一步緩解樓市庫存壓力，促進樓市整體平穩(wěn)發(fā)展。

“330新政”帶動樓市回暖

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，住宅銷售面積23284萬平方米，同比下降5.0%，降幅比1-3月份收窄4.8個百分點。住宅銷售額14916億元，下降2.2%，降幅比1-3月份收窄6.9個百分點。

與一季度樓市成交慘淡的情況相比，該數(shù)據(jù)表明樓市已開始顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內人士認為，“330新政”是4月樓市量價齊升的最大功臣。

3月30日，中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合發(fā)布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房首付比例下限下調至4成，公積金貸款購買首套房首付最低降至2成。同日，財政部發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

截至4月30日，“330新政”恰逢滿月，市場則交出了一份亮麗的答卷。機構顯示，4月份多地樓市銷售量出現(xiàn)上漲。據(jù)中原地產數(shù)據(jù)，全國54個重點城市住宅成交量單月成交突破25萬套，相比3月同期漲幅超過10%。

中原地產首席分析師張大偉表示，“從4月簽約看，一線城市漲幅最明顯，整體銷售量環(huán)比上漲幅度均超過50%”。

以北京（樓盤）為例，鏈家地產發(fā)布的最新報告顯示，北京4月份新房與二手房成交量均創(chuàng)新高。其中，新建商品住房網簽量8307套，環(huán)比上漲44.5%，二手房方面，成交量環(huán)比上升58.3%，同比上漲115.1%。

房地產開發(fā)投資增速持續(xù)放緩

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)同時顯示，2015年1-4月份，全國房地產開發(fā)投資23669億元，同比名義增長6.0%，增速比1-3月份回落2.5個百分點。其中，住宅投資15870億元，增長3.7%，增速回落2.2個百分點。

瑞銀證券認為，受益于近期的寬松政策，4月份30個大中城市房地產銷量同比增長15%以上。雖然中國房地產銷售開始回升，但在庫存高企的背景下，新開工仍然乏力。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積5469萬平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份擴大0.3個百分點;土地成交價款1571億元，下降29.1%，降幅擴大1.3個百分點。

也就是說，雖然樓市轉暖，但開發(fā)商的拿地開發(fā)意愿并不強烈。資金方面的“捉襟見肘”讓開發(fā)商在開發(fā)方面有些“吝嗇”。業(yè)內人士分析稱，全國樓市整體庫存量巨大、去化困難，房企銷售回款少是開發(fā)商投資開發(fā)意愿持續(xù)降低的主要原因。

張大偉說，目前各地樓市分化仍在加劇，不同于一線城市成交創(chuàng)出“新高”、“日光盤”頻現(xiàn)，三四線城市成交量呈繼續(xù)下滑態(tài)勢，4月份三四線樓市成交不漲反跌，跌幅達26%。“樓市部分回暖確立，但三四線城市由于庫存高企、需求不足，仍然面臨去化難題。”

世聯(lián)行(002285,股吧)發(fā)布研報認為，全國主要一二線城市經歷了持續(xù)去庫存階段，去化周期已恢復至合理水平。但目前除主要的一二線城市以外，大部分三四線城市庫存去化周期仍在高位。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金36279億元，同比下降2.5%，降幅比1-3月份收窄0.4個百分點。據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)，上市房企公布的一季報顯示，70%以上的房企的現(xiàn)金流為負，且負債率多在70%以上。

“一季度樓市成交慘淡，購房者觀望的比較多，我們的銷售同比去年下降了一成左右。合約銷售極為疲弱，因此銷售回款很慢。”上海（樓盤）一家中型房企的營銷總監(jiān)告訴記者。

5月央行再降息 樓市將步入“量增價穩(wěn)”階段

央行決定，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點。

中原地產認為，經過4月爆發(fā)，5月初樓市連續(xù)調整兩周，預計隨著降息利好的提振，成交有望維持高位。房地產也將借此也會搭上“順風車”，　綜合來看，在寬松的政策背景下，樓市會延續(xù)4月交易勢頭，樓市二季度或將完成筑底。

歷來被視作樓市風向標的上海五一房展會上，百家房地產開發(fā)商的近三百個新盤參展，規(guī)模、數(shù)量比去年同期都有大幅提升，綠地、保利、恒大、綠城等一線房企均參展。記者發(fā)現(xiàn)與去年樓市蕭條時，打折優(yōu)惠奇招百出不同，房企在優(yōu)惠折扣上意愿度不高。

“在當前交易熱情非常高，且成交能夠活躍的背景下，優(yōu)惠尺度減小或是沒有優(yōu)惠都比較正常。”鵬欣一品漫城的銷售代表說。也有參展開發(fā)商直言，樓市開始熱了，“現(xiàn)在不漲房價就是優(yōu)惠”。

專家認為，降息提振了市場各參與主體的情緒，為后續(xù)市場的運行注入了一劑強心劑。從房地產的角度看，房價止跌反彈的動作會加速完成。在新一輪降 息政策下，一二線城市在5月份將陸續(xù)進入房價上漲的通道中，部分三四線城市也將完成止跌的過程。房價上漲態(tài)勢一旦形成，那么下半年將強化市場看漲預期。

萊坊董事及上海研究咨詢部主管楊悅晨認為，中國政府意在確保合理住房消費、穩(wěn)定房地產市場是主旨，遏制投機住房消費需求，加強對剛需及二次改善 型購房需求的政策支持，仍將會是今后房地產行業(yè)發(fā)展的指導。對于購房者而言，目前的政策環(huán)境已經趨于寬松，2014年年末至今已有兩次降息的金融信貸調 整，未來不排除在政策方面繼續(xù)保持寬松環(huán)境來滿足普通家庭的購房需求。“此次政策調整是樓市回歸市場化的一個信號，但要理性看待。從總體上來看，樓市政策 的調整更加注重市場變化和供需關系，避免一刀切的情況發(fā)生。相較于降低購房首付比例，稅收減免政策能夠更直接地減輕購房者負擔，減少交易成本。具體來講， 針對滿兩年的普通住房減免營業(yè)稅，可以增加二手房市場供給，讓更多的改善性需求得到滿足?？陀^上講，信貸政策放松對恢復房地產市場信心及成交量是有利 的。”